Имотен балон? Докога? Прогнози?

Дискусия в 'Недвижими имоти' започната от moneff, 23 Апр 2018.

  1. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    Ти да видиш - явно се държи влага повече от 10 години :D
     
  2. Ivan_Dimitrov

    Ivan_Dimitrov Финансов стажант

    Регистриран:
    30 Апр 2018
    Постове:
    22
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Прекалено са раздути цените - кой ще му убеди, че е добра инвестиция да имам 4% брутна доходност на имот, до който се достига до черен път ... имот в софийски квартал :D
     
  3. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    354
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Третото условие е много интересно, което идва да покаже, че купувачите не ги интересува старо, но също така, че рискът е много по-голям - през 2008 в последната фаза на балона на НИ точно това се случваше - ликвидни нови имоти, финансирани с кредити ... точно и тези купувачи бяха 1-вите, които продаваха на пожар.
    https://www.investor.bg/bylgariia/4...i-v-sofiia-sa-na-cena-do-100-hil-evro-261367/
     
  4. Ibsen

    Ibsen Финансов стажант

    Регистриран:
    20 Май 2018
    Постове:
    8
    Лайкове:
    1
    Репутация:
    3
    Ако утре лихвите по депозити се върнат на старите нива от 2-3%, повечето от тези които сега печелят около 5% годишно ще предпочетат да излязат от инвестиция и да се върнат към банката. Е тогава ще падне голяма веселба на имотния пазар :)
     
  5. Nikolay Delchev

    Nikolay Delchev Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    11 Мар 2017
    Постове:
    382
    Лайкове:
    224
    Репутация:
    61
    И това го има, да. Започне ли "голямата продажба" :)
     
  6. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
  7. Santa

    Santa Одитор

    Регистриран:
    5 Май 2017
    Постове:
    81
    Лайкове:
    55
    Репутация:
    27
    Тези необитаеми имоти много се спрягат, но важното е, че дори и необитаеми, не са обявени за продажба, затова няма как да влияят на цените, освен косвено. Друг е въпросът дали няма в един момент да се изсипят на пазара, но няма как да сме сигурни дали това ще се случи и до какви цени ще доведе това, както и дали ще повлияе на цените в отделни сегменти от пазара като ново строителство например.
     
  8. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    354
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Да прав си, за необявените имоти, но и ако се стане някой катализатор, то тези имоти представляват един огромен резерв на предлагането, който може да се окаже основен фактор за ценовата динамика.
     
  9. Santa

    Santa Одитор

    Регистриран:
    5 Май 2017
    Постове:
    81
    Лайкове:
    55
    Репутация:
    27
    Съгласен съм. Основното е какви са тези имоти и чии са, както и при какви условия тези хора биха ги обявили за продажба. Аз не знам отговора на тези въпроси, затова не мога да преценя дали необитаемите имоти представляват реална и значима опасност за цените.
     
  10. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    354
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Възможно е не малка част да са селски имоти, а другата да са много стари - 50+ годишни - но не, че ще паднат или вече са течащи, а предполагам от функционалност проблематични.
    Също така, може и да има жилища на чужденци - https://www.actualno.com/society/400-000-rusnaci-imat-imoti-v-bylgarija-news_671894.html
     
  11. Santa

    Santa Одитор

    Регистриран:
    5 Май 2017
    Постове:
    81
    Лайкове:
    55
    Репутация:
    27
    Именно, има много фактори, а поне аз не разполагам с изчерпателна статистика по отношение на тези имоти. Имам само лични наблюдения, но те не са обективни и не мога да градя аргумент на тяхна основа. "1/3 от имотите са необитаеми" звучи страшно, но като се запознаем по-обстойно със ситуацията, може да стигнем до по-различен извод. Дяволът е в детайлите.
     
    Aleksandar Dyakov likes this.
  12. Dollar_dollar_bills

    Dollar_dollar_bills Сметководител

    Регистриран:
    16 Мар 2017
    Постове:
    60
    Лайкове:
    11
    Репутация:
    14
    Много е вероятно да са пуснати в продажба, но да са или големи дупки или по никакъв начин да не отговарят на търсенеото или цената да е прекалено надута - виждал съм обяви на сходни квадратури и изложения в един и същ квартал - единя апартамент е на повече от 30 години - соц обзавеждане, другия няма и 1 година от завършването - перфектно направен, не обзаведен, та при едно средно обзавеждане между 15000-20000 евро, то илизаше по евтино да избереш новото от колкото старото ...
     
  13. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    354
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Точно така - детайлите са важни и за жалост нямам обективно и актуално инфо, затова просто мога да допусна бъдещ развой - но е нужно да видим каква е доходността от имоти и каква беше месеци преди кризата от 2008, за да може да заключим дали ще има още ръст на цените или най-малкото ще следва корекция.
     
  14. moneff

    moneff Финансов Аналитик

    Регистриран:
    14 Фев 2018
    Постове:
    29
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    8
    Аз не знам как ги разбраха само, че толкова имоти са необитаеми.. За мен това е ебаси спекулата. Как ще ме разберат, че имам 10 имота и не съм ги пуснал под наем.
    Имайки предвид, изключително малък процент от хората си плащат данъците от отдаване на имотите под наем. А и да не забравяме, че по селата е вече почти обезлюдяло.. Ако къщите ги изчисляват към тях може и процента да е верен, но в големите градове масово апартаментите са си обитаеми, дали с наематели, дали с живущи..

    Аз се отказах да взимам на този етап имот, безбожно скъпи и НЕ отговарящи на измисления надут стандарт за Пловдив. Заплата по 600 лева, а продават панелки по 60-70к евро. Който си купи такъв апартамент има много сериозна нужда от финансова грамотност, било то от първа нужда..
     
  15. Dollar_dollar_bills

    Dollar_dollar_bills Сметководител

    Регистриран:
    16 Мар 2017
    Постове:
    60
    Лайкове:
    11
    Репутация:
    14
  16. NEROMARE

    NEROMARE Финансов стажант

    Регистриран:
    5 Юли 2018
    Постове:
    4
    Лайкове:
    0
    Репутация:
    1
    Location:
    Sveti Vlas, Bulgaria

    Докато има балъци да купуват надутите балони, няма да се промени нищо! Не съм съгласен с факта, че имот в някой занемарен, пълен с пияндета квартал на комунистическа Варна — струва също толкова, колкото като къща във Валенсия! Аре не.
     
  17. Kalina

    Kalina Финансов стажант

    Регистриран:
    13 Юли 2018
    Постове:
    5
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    В крайна сметка балона ще се надува докато има търсене. След като хората, които търсят жилище и са съгласни да плащат висока цена, а и докато финансовият ресурс продължава да е толкова евтин, корекция в цените едва ли ще има. Ниските заплати не оказват такова влияние, тъй като парадоксално пък нивата на спестяванията на българите са доста високи. След падането на лихвите по депозитите, голяма част от спестените капитали бяха вложени в НИ, което допълнително повиши цените, а и до някаква степен обяснява и част от големия процент на празните жилища.
    Гледайки моментната ситуация, корекция в цените на имотите едва ли предстои в близките две години.
     
    dubivo and Aleksandar Dyakov like this.
  18. imoten

    imoten Финансов стажант

    Регистриран:
    8 Авг 2018
    Постове:
    1
    Лайкове:
    0
    Репутация:
    1
    Полето в София е задръстено от строежи! Леле!!! Парцели няма защото изкуствено не се разрешава строителство.
    Просто се чакат "едни"пари. При сегашните транспортни комуникации, платено паркиране и други екстри. Имотната мафия - разбирай
    наемодателите и хотелиерите - ще пият една студена вода когато дойде видов ден. Както е в US - на 15-30 мили около сити-то колкото щеш имоти на
    подходящи цени. Останалото е бизнес и бетонно гето със съответната престъпност.
     
  19. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    Е как пък да не се дава разрешителни? А и ако тотално се задръсти, то кой ще ги купи :D
     
  20. JOJOBG

    JOJOBG Сметководител

    Регистриран:
    20 Авг 2018
    Постове:
    72
    Лайкове:
    22
    Репутация:
    14
    Location:
    Sofia(Plovdiv)
    Дисклеймър: Не съм експерт. Просто човек който инвестира време в самообучение и саморазвитие.
    Ако загледате статистиките за последните няколко тримесечия/полугодия ще видите забързването на строителството. Забелязва се в повечето регионални градове + София. Пловдив е в балон, според вътрешна информация от строителни фирми. София си е балонирана от сума ти време. Строи се на поразия. Цените са безбожни, но да масовото мислене на Българина води до това балониране на пазара. Корекция ще има и тя се задава, очакванията са да не се повтори 2008 да тръгне от съб-прайм, този път ще тръгне от горе надолу при луксозните. Опреснете си какво се случва в световните горещи точки на НИ, Калифорния, Ню Йорк, Ванкувър, Лондон ...
    Локалното забързване в годините след КТБ са до голяма степен базирани на КТБ случката. 2017 вече растежа беше захранен от данните на 15/16. И това само в конкретиката за НИ.
    Съгласен съм с много от изказаните гледни точки и факти на противоречащите мнения в тази дискусия, но нещата трябва да се разглеждат в макро рамка и взаимосвързаността на различни пазари. Та в този ред на мисли по мое скромно мнение е леко недалновидно да не се очаква корекция в НИ, при положение че такава се очаква при ценни книжа, скъпоценни метали, валути, финансов сектор и т.н.
    Същите статистики за пазара на НИ показват задържане на цените в последните 2 тримесечия, вижте статистиките за сключени наемни сделки година към година, опреснете си информацията за сегашно състояние на наемния пазар плюс прогнозите и фундаменталните факти. Следваща стъпка е при покупко/продажбите. В линията на силното влияние от лихви и прочие. Моята банка ме уведоми, че вдига лихвите по депозитите след 2 месеца. Тя има навика да е водеща при ходовете на всички банки в последните няколко години. БНБ смъмри сектора 3-4 пъти за стягане на отпускането на заеми. Глобални влияния: Китай, финансовия им сектор, централната банка, големите им държавни компании с огромни активи в чужбина.Масово разпродаване, плюс локално отражение, какво стана със сделката за летище Пловдив, за останалото вижте какво става с повечето им заявени интереси и участия.
    Тази легендарна спестовност на Българина, дявола е в детайлите, вижте статистиката за разпределението по размер на депозитите, да не се бърка бройката депозити не е равна на бройка депозиращи. Но дори и с тази грешка цифрите са интересни като се сметнат от официалните данни за броя на населението и се съпоставят със статистиките на НАП по "бели" заплати.
    За мен лично това го класифицирам като покупателна/инвеститорска мощ/потенциал за България в момента.
    С всичко казано до тук и стъпвайки на същото личната ми прогноза на която залагам всъщност представянето си за следващия икономически цикъл е :
    Първи по солидни сигнали за посока на охлаждане и корекция на пазара на НИ началото до средата на 2020, първите сигнали ще са в строителството с намаляване на брой разрешителни, планирана общо р.з.п. и т.н.
    Първи по солидни корекции в цените при реализирани сделки от есента на 2020, с евентуално достигане на равновесни дънни цени 2021. И това само защото съм консервативно насочен и залагам същото забавяне за България като при предишната финансова криза, макар че ми се струва че сега сме повече свързани и интегрирани и би трябвало сравнително бързо да дойде и при нас.
    За това не купувам НИ с ипотечен заем въпреки исторически ниските лихви. И за това не купувам НИ със собствен капитал. Очаквам дискаунти от порядъка на до -30% в следващите 3-4г.
    Нямам против да опестя между 20 и 40 к евра от отложено изявление на покупателна способност. При реализиране на прогнозите това си е още един инвестиционен имот.
    А вие какво мислите? ;)
     

Сподели

  1. Този сайт използва "бисквитки" (cookies). Използвайки този уебсайт, Вие се съгласявате, че можем да поставим „бисквитки” на Вашия кoмпютър / устройство.
    Dismiss Notice