Как се намира реалната цена на недвижим имот?

Дискусия в 'Недвижими имоти' започната от Aleksandar Dyakov, 15 Мар 2017.

  1. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    [​IMG]

    Искам да си поговорим или по-точно да ви покажа друга гледна точка относно как да оценявате реалната стойност на един имот? Този метод разбира се, няма да ви го каже, вашия брокер на имоти. Брокерите на имоти основно проектират бъдеща цена на базата на текущото търсене. Ако питате брокер на имоти кога е най-доброто време за покупка, той ще каже сега. Защо? Защото спрямо неговите оценки имота е или подценен или ще го вземете на добра цена или нещо по средата, но ако не го купите сега, то утре вече може да е късно. Когато разберете метода от тази тема, ще прибягвате да услугите на брокер не, за да ви даде оценка, а да намери имот спрямо вашата оценка на реална стойност :)

    Как се определя реалната цена на жилище?

    Има два основни метода за оценка на имот и намиране реалната му стойност – метода на годишните заплати и нормата на възвращаемост от инвестиция.

    Методът на годишните заплати, е пряко свързан със заплатата/текущите доходи на индивида. Прието е да се счита едно жилище, от средния ценови сегмент, трябва нормално да се изплати с до 3 годишни средни заплати, като е изключително добре, ако човек може да изплати жилището си до 2 години. Кой определя, че между 2 до 3 годишни заплати е нормално?

    Има редица проучвания и изчисления, но като цяло мога да заключа, че човек не би отделил огромен процент от заплатата си по направление жилище, няма как човек да има средна заплата от 1000 лева и да отделя близо 80% от заплатата си за жилище – дали ще изплаща ипотека или наем. Този процент е твърде голям, защото жилището не е единствената човешка потребност. Колкото повече се отделя от заплатата за жилище толкова повече, човек се лишава от задоволяване на останалите си потребности. Няма как да водим пълноценен живот, ако се лишим от храна, комунални услуги, телефон, кола, дрехи и още много други благини. Не случайно е прието сравнително малък процент от заплатата да отива за жилището, за да има достатъчно средства да задоволим останалите ни човешки потребности. Исторически погледнато като се наложат данните от стотици години от различни държави излиза, че човек отделя до 3 годишни заплати и това се приема за нормално – това се обуславя именно от задоволяване на колкото се може повече потребностите.

    Като нормален дял от заплата да се изразходва по перо жилище е прието между 20% до 30%, за висок дял се счита от 40% до 50%, а за много висок дял, който съсипва финансите е над 50%. Колкото по-малко даден човек или семейство харчи за жилище, толкова повече пари ще може да разпределя за други нужди. Ниският процент дава и финансов буфер в бъдещето – ако възникне негативна финансова ситуация семейството ще може да покрива разходите си. В контраст на ниският процент, високият представлява тежко бреме, семейството се лишава и жертва много в името на жилището. Това е тежко финансово бреме и крие огромни рискове за платежоспособността на семейството в бъдещето.

    След като се убедихте защо трябва да са нисък дела за жилище, сигурно се чудите как получих, че нормално се счита между 2 до 3 годишни заплати. За да отговоря на този въпрос, трябва да включа в уравнението и доходността от жилището, която получава инвеститор.

    Добрата норма на възвращаемост или доходност е 10%, никой инвеститор няма да остане доволен на няколко процента доходност, затова и той търси по-висока норма. Добра доходност на инвестиция е между 8 до 12%, като се приема средно 10%. Висока и атрактивна доходност имаме когато доходността от инвестиция е над 15%. Ако даден актив или в нашият случай жилище има 10% доходност, то жилището ще се върне за 10 години или едно жилище е равно между 100 и 120 наема. Цената на жилището ще е равна на 10 години по месечният наем. Ако приемем, че средният наем за нормално жилище е 400 лева то по горната формула умножаваме 10 години по 4800 лева (12 месечни наема) и получаваме, че жилището трябва да струва реално 48 000 лева. Реалната цена трябва да е 48 000 лева, защото това отговаря на нормата на възвращаемост, всяка цена над тази се счита за надценена.

    Вече сте наясно, че всеки инвеститор ще търси добра доходност между 8% и 12%, реалната цена на жилище трябва да отговаря на тази доходност. За да преведем норма от 2 годишни заплати на жилище ще използвам отново 10 години или 10% доходност.

    В нашият случай наема се явява месечният дял от заплата или цената на жилището ще е равно на 10 години по дял от заплатата, ако приемем, че изразходваме много добър дял от 20%, то цената на жилището ще е равна на 2 годишни заплати – 10 години умножено по 20%. Ако някой изпитва затруднение във формулата, ще дам по-простичък пример:

    20% или 1/5 дял от заплата, за 5 месеца става една цяла месечна заплата, за 10 години това прави пълни 24 месеца или 2 години.

    Реалната цена на имот от инвестиционна гледна точка трябва да е равна на нормална доходност и от потребителска гледна точка трябва да е между 2 до 3 годишни заплати. Ако доходността е под 5% или годишните заплати са над 3, то цената на жилището не отговарят на доходите и реалността. Може да считаме, че има наличието на балон в цената.

    Нека да видим нагледно взаимоотношението, между доходността и дела на заплатата. Да приемем ниска и не атрактивна доходност от 5%, което означава, че инвестицията ще се върне за 20 години и една добра доходност от 10%, с която ще си върнем инвестицията за 10 години и една изключителна добра доходност от 20% или 5 години. Също така нека приемем, че дяла от заплата е 20% и 50%.

    [​IMG]

    Как се намира реалната цена на недвижим имот?

    Ясно се вижда, че най-добрият вариант за семейството и за инвеститора е този, в който човек плаща 2 годишни заплати инвестицията се изплаща за 10 години. Виждаме силна подцененост, когато за една годишна заплата семейството изплаща жилището и инвеститора си го връща инвестиция за 5 за години. Като най-лош вариант и за двете страни е 50% дял от заплатата и 20 години нужни на инвеститора да си върне инвестицията – тогава семейството ще е в продължение на десетилетия в адски лишения, а инвеститорът ще губи доходност спрямо други алтернативни инвестиции.


    Със средна работна заплата от 1000 лева и среден наем от 400 лева, човек отделя близо 40% от заплатата си за жилище. Този процент е много висок и по-никакъв начин не кореспондира, на реалността. Със средна пазарна цена на нормално жилище от 80 000 лева в големите ни градове и средна работна заплата от 1000 лева излиза, че човек в България, ще трябва да плати повече от 6,6 годишни заплати. Много ясно се разбира, че балона на недвижимите имоти в България още не е издишал, защото брутната доходността на жилищата е под 5% и са нужни над 6.6 годишни заплати на човек да закупи жилище.
     
  2. toni90

    toni90 Сметководител

    Регистриран:
    14 Мар 2017
    Постове:
    122
    Лайкове:
    17
    Репутация:
    24
    Location:
    София
    Демек сега са яко надценени имотите в София или заплатите са много ниски? :D
     
  3. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Да точно, но по-интересното е къде има по-висока вероятност за промяна - дали ще почнат да растат заплатите или да падат цените на НИ :D
     
  4. toni90

    toni90 Сметководител

    Регистриран:
    14 Мар 2017
    Постове:
    122
    Лайкове:
    17
    Репутация:
    24
    Location:
    София
    Абе тия цени скоро небето ще ударят, а съдейки по нашите масови "бизнесмени" ще има да чакаме заплати като на директори.
     
  5. Brandao

    Brandao Финансов стажант

    Регистриран:
    14 Мар 2017
    Постове:
    14
    Лайкове:
    0
    Репутация:
    1
    Егати, 2-3 години заплати. Някои хора цял живот ( с тези заплати) не мога т да си позволят колиба да си купят. Ужас.
     
  6. toni90

    toni90 Сметководител

    Регистриран:
    14 Мар 2017
    Постове:
    122
    Лайкове:
    17
    Репутация:
    24
    Location:
    София
    Преди четох някъде, че през 1930-те един м2 в центъра на софия струвал еди колко си златни монети, ама не си спомням кдъе точно го четох и за кои монети става въпрос.
     
  7. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Да правилно си чул, мисля че 1 кв/м2 е бил равен на 1 златен Наполеон, но тогава парите са били sound така наречените истински и сметките са излизали много лесно точно по сметките от по-горе.
     
  8. Bankster

    Bankster Сметководител

    Регистриран:
    21 Мар 2017
    Постове:
    64
    Лайкове:
    10
    Репутация:
    14
    Явно това е така защото тръгнах да чета и попаднах на следното инфо от преди години:
    http://banks.dir.bg/2014/06/19/news16898115.html

    И от миналата година в БГ средно е било 60 мес. работни заплати, а 2013 65 http://www.pariteni.bg/?tid=40&oid=192473 - спрямо темата има още на къде да спихва балона на НИ.
     
    toni90 likes this.
  9. Dave Gahan

    Dave Gahan Финансов Аналитик

    Регистриран:
    28 Мар 2017
    Постове:
    33
    Лайкове:
    13
    Репутация:
    8
    Съгласен съм с тезата на Moneymaker. Дори и заплатите да дръпнат с 20%, имотите има доста да връщат.
     
    Aleksandar Dyakov likes this.
  10. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Може да стане и обратното - имотите да паднат с 20%.
    Ако погледнем реално търсенето и предлагане - от 1 страна няма изглед за такова вдигане на заплатите, а и негативните демографски фактори натежават към по-слабо търсене, от друга страна същите тези фактори + факта, че банките са пълни с НИ, и има изобилие на пазара, то цената няма къде да ходи освен надолу. Има още много да се извърви за да балансираме реалните оценки.
     
    Dave Gahan likes this.
  11. Dave Gahan

    Dave Gahan Финансов Аналитик

    Регистриран:
    28 Мар 2017
    Постове:
    33
    Лайкове:
    13
    Репутация:
    8
    днес видях и тази статия, явно все повече хора започваме да съзнаваме балона. А догодина от Райфата прогнозират и вдигане на лихвите и много "инвеститори" ще заплачат!
    Нов имотен балон се надува в България
    https://www.expert.bg/mainnews/Nov-imoten-balon-se-naduva-v-Bylgariq-601941.html

    п.п. хубав форум - поздравления!
    п.п.п. дали не е основан от някой от разочарованите от инвестор.бг?
     
  12. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Тези статии не са любимите на брокерите.
    Иначе годините на екстремно ниските лихвени нива е на път да приключи, това няма как да не се отрази на цената на НИ.

    ПП Най-вереоятно основан защото масово форумите ги обърнаха на политика и дебелизъм, за жалост и инвестор.бг му падна качеството спрямо едно време.
     
    Dave Gahan likes this.
  13. kamentk

    kamentk Одитор

    Регистриран:
    28 Мар 2017
    Постове:
    155
    Лайкове:
    35
    Репутация:
    30
    Аз лично не вярвам, че имотите в София ще вървят надолу при все че населението нараства, развива се инфраструктурата, заплатите растат. Банките и да имат НИ, никога няма да тръгнат масово да ги продават, понеже е ясно какво ще стане и ще загубят самите те.

    Що се отнася до свръх предлагането - за почти всички областни градове това е голяма грешка. Не само че няма свърх предлагане, ами няма и предлагане. В София се строи масово, но на момента всичко се изкупува. Много рядко излизат добри оферти и пазара трябва да се следи. Ако някое жилище се застои повече от 2-3 месеца има нещо съмнително в него. Търсенето е огромно. Имам страшно много познати които търсят жилища, но не могат да намерят нищо подходящо с месеци. Купува се на зелено, според мен пазара има много на къде да се развива.
     
  14. moneff

    moneff Финансов Аналитик

    Регистриран:
    14 Фев 2018
    Постове:
    29
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    8
    Аз лично търся от Октомври месец в Пловдив.
    Имотите са изключително скъпи. В момента за около 100к лева не можеш да си вземеш тристаен апартамент в добър квартал, а това са много пари. Тристаен апартамент в добър квартал струва в момента около 140 000 лева, БЕЗ ГАРАЖ. Гаражите вървят по 15000 евро в момента в Пловдив. (Само преди 6-8 месеца бяха около 10000 Евро).

    Според мен има едно много сбъркано нещо в Държавата ни и то е, че се развиват само няколко града. София, Пловдив, Варна, Бургас. На тези места имотите са безумно скъпи.
    Ще ви дам пример, на около 40-45 минути от Пловдив в село Тополи дол се продава къща с РЗП 300 квадрата и двор от 1 декар(ГИГАНТСКА къща) за 30 000 лева!

    В селата до Пловдив(Марково, Белащица, Брестник), цените на ЗЕМЯТА варират от 35 до 65+ евро на квадрат. (говорим за чиста земя, без ток и вода, само в регулация).

    Тук сградите се строят и са разпродадени още на зелено. Говорил съм поне с 4-5 строителя, на големи сгради, които се строят в по-централните места и имат по 2-3 апартамента останали за продаване. Наскоро звънях на един в района на Новотел Пловдив(Един от ТОП скъпите квартали), там цената беше НА ЗЕЛЕНО 850 ЕВРО на квадрат (Сградата ще е готова през 2020), и гараж отделно за 15000 евро.

    За да има имотна криза, според мен, трябва сериозно да се разтресе пазара, за да паднат доста цените.
     
  15. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    Има нещо такова - във Варна вече ми продават брокерите тристаен апартамент има няма 100 кв за 112к евро - а още не са бити основите на сградата :D
     
    Ангел likes this.
  16. Ангел

    Ангел Финансов стажант

    Регистриран:
    1 Май 2018
    Постове:
    23
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Колкото и да сме добри в теорията, пазарът изобщо не ни чете писанията и си се развива само в една посока. Само преди 2 години ми се струваше висока цена от 650 Евро/м2 на зелено на един строеж в квартала, но сега, след като блокчето е готово няма оферта с цена под 850-900 Евро/м2 в същото блокче. По-скоро търсенето и предлагането определят цените, а не съотношенията на някакви измислени средни годишни доходи.
     
  17. Nikolay Delchev

    Nikolay Delchev Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    11 Мар 2017
    Постове:
    382
    Лайкове:
    224
    Репутация:
    61
    Каквото се качва, трябва в един момент да слезе, но не всичко, което слиза, след това се качва отново. Няма пазар, който да се движи САМО в една посока. Колкото и да ни се иска. :)
     
  18. Ivan_Dimitrov

    Ivan_Dimitrov Финансов стажант

    Регистриран:
    30 Апр 2018
    Постове:
    22
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Това, което си описал е чиста форма на спекулация - ако вчера нещо е растяло, то и днес ще расте.
    За да има търсене, то това, което се купи трябва да има повече стойност от колкото си склонен да дадеш пари, от един момент на сетне става балан. Прост пример от България - в началото на хилядолетито доходността от имоти в големите градове е над 10%, към 2008 година вече е под 3%, до преди няколко години беше 5-6%. Това, че в някой град има някакво надуване на цени, не означава, че това е факт навсякъде. Точно инвеститорите мерят една инвестиция по реални фактори, а и ти като консуматор го правиш същото - на дали отиваш от локалния пазар да купиш домат за 10 кинта килото, след като същия сорт на 2-3 минути път струва 2-3 лева.
     
  19. Ivan_Dimitrov

    Ivan_Dimitrov Финансов стажант

    Регистриран:
    30 Апр 2018
    Постове:
    22
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Да, да живее бизнес цикъла и не само той, че иначе никога нямаше да мога да купувам подценени активи :D Гледах интервюто ти в ТВ Европа, знам какво ти е мнението за идната криза, е точно това е и аз, за което говоря - ще си накпуя акции на килограм след това :D
     
  20. Ангел

    Ангел Финансов стажант

    Регистриран:
    1 Май 2018
    Постове:
    23
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    И отново, това е само на теория. Ако към определен момент пазарната цена на едно жилище е напр. 650 Евро/м2, следвайки пазарният цикъл, в един момент стане 850-900 Евро/м2 и след това спадне до напр. 700-750 Евро/м2, действително ще е паднало от върховата си стойност, но същевременно ще бъде и с 10-15% над първоначалната, която дадох в примера. Това всъщност е и действителна цена, която има жилището, което купих през 2007 г. Тогава беше на Акт 14 и след по-малко от година имаше и Акт 16. Миналият месец се продаде апартамент точно като моя в съседния блок за 1 200 Евро/м2, така че за около 10 години цената е нараснала само с 84,61%, така че вече и аз не знам какви са тези икономически цикли, въпреки, че и аз доста съм изчел за тях. Изобщо не ми се мисли каква щеше да бъде доходността, ако и за тези 10 години бях отдавал жилището под наем. Със сигурност щеше да бъде около 150% за 10 години.
     

Сподели

  1. Този сайт използва "бисквитки" (cookies). Използвайки този уебсайт, Вие се съгласявате, че можем да поставим „бисквитки” на Вашия кoмпютър / устройство.
    Dismiss Notice