Как се намира реалната цена на недвижим имот?

Дискусия в 'Недвижими имоти' започната от Aleksandar Dyakov, 15 Мар 2017.

  1. Ivan_Dimitrov

    Ivan_Dimitrov Финансов стажант

    Регистриран:
    30 Апр 2018
    Постове:
    22
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Ето - цикличността - за 10 години 150% от наем ако изкараш това е много над 10-те процента, за които се говори. Винаги има цикли - номера е да си влезем когат трябва, т.е. не на върха, а на дъното :D
     
  2. stroitel

    stroitel Финансов стажант

    Регистриран:
    23 Яну 2019
    Постове:
    1
    Лайкове:
    0
    Репутация:
    1
    Номерът не беше ли да не се чака най-големия връх ;)
    -------------------------------------------------------------------------------
    Професионални инструменти за успешен бизнес :)
     
    Last edited: 7 Мар 2019
  3. Dan4o_

    Dan4o_ Финансов стажант

    Регистриран:
    16 Фев 2019
    Постове:
    1
    Лайкове:
    1
    Репутация:
    3
    Има и още няколко неща които си мисля е добре да се вземат под внимание.

    Едното е какъв ще е ефекта когато няма вече лесни пари и се качат лихвите по ипотечните кредити /марио драги секна количествените улеснения въпрос на време е да усетим ефекта/
    >>> или вноската по ипотеката ще нарастне или стойността на кредита за имот ще отиде до тавана според мен от това ще се качи доста делът на необслужваните кредити, демек още имоти в банките и на пазара.
    Друг основен фактор влияещ на имотният пазар са евро фондовете, благодарение на тях големите строителни фирми имат достъп до пари и материали, а това към 2020 ще спадне и то значително.
    Да не говорим за външните фактори >>> кипи търговска война, „братята“ американци не се учат секюритизираха си имотите те гръмнаха сега правят същото с автомобилният пазар.

    Общо взето балона се надува, кога ли ще се пукне…
     
    Aleksandar Dyakov likes this.
  4. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    288
    Лайкове:
    45
    Репутация:
    40
    Да има доста фактори и е много трудно да се изкара формула, която да балансира всичко, но в момента сме в ерата на ниските лихви. Колко ли хора ще писнат, когато банките вдигнат лихвите?
     
    bulcop likes this.
  5. bulcop

    bulcop Финансов стажант

    Регистриран:
    1 Май 2019
    Постове:
    1
    Лайкове:
    0
    Репутация:
    1
    "И отново, това е само на теория. Ако към определен момент пазарната цена на едно жилище е напр. 650 Евро/м2, следвайки пазарният цикъл, в един момент стане 850-900 Евро/м2 и след това спадне до напр. 700-750 Евро/м2, действително ще е паднало от върховата си стойност, но същевременно ще бъде и с 10-15% над първоначалната, която дадох в примера. Това всъщност е и действителна цена, която има жилището, което купих през 2007 г. Тогава беше на Акт 14 и след по-малко от година имаше и Акт 16. Миналият месец се продаде апартамент точно като моя в съседния блок за 1 200 Евро/м2, така че за около 10 години цената е нараснала само с 84,61%, така че вече и аз не знам какви са тези икономически цикли, въпреки, че и аз доста съм изчел за тях. Изобщо не ми се мисли каква щеше да бъде доходността, ако и за тези 10 години бях отдавал жилището под наем. Със сигурност щеше да бъде около 150% за 10 години."


    Да, ако сега го продадеш, ще имаш 84,61% доходност. Но ти не си го продал. 2020 г. като се спука балона и цената стане пак 700 евро м2, ще се окаже че имаш отрицателна доходност /щото за 10 год. ти имаш още инвестиции в имота, амортизации, подобрения.../ . Стигаме до старата тема актив или пасив е собственото жилище :) !?
     
  6. Язе сам

    Язе сам Финансов стажант

    Регистриран:
    2 Май 2019
    Постове:
    1
    Лайкове:
    0
    Репутация:
    1
    В България нямаме реален пазар на недвижимите имоти, защото таксите са малки, ще ви кажа че мойте такси за къща в Ню Йорк са $15,000+2,300 за застраховка и ще ги вдигат още, или аз плащам $3,600 на месец+ ток,вода, газ, общо над $4,000 и то в квартал като "Х.Димитър" не е нещо яко, да плащам $40,000 такси годишно.ако прибавим коли храна дрехи телефони и ми трябват $8,000 кеш или §11,500 на месец, без ресторанти и почивки и без да плащам колеж а там са $40,000-$60,000 на година.На този хал са огромна част от хората и ако останеш без работа, бързо ще си продадеш къщата. В България няма и добра развита кредитна система ,Аз сложих 20% и ми дадоха заем за 30 години фиксирана лихва,банката си взема лихвите , но ако иска може да продаде твоят заем на друга банка, ако не намери го продава на държавна фирма и си прибира парите.
     
  7. prosveten

    prosveten Финансов стажант

    Регистриран:
    28 Юли 2019
    Постове:
    3
    Лайкове:
    2
    Репутация:
    3
    "Това всъщност е и действителна цена, която има жилището, което купих през 2007 г. Тогава беше на Акт 14 и след по-малко от година имаше и Акт 16."
    А къде отива рискът, който си носил, купувайки го на груб строеж? Ти си го купил на Акт 14, а сравняваш с Акт 16 или пък с довършителни работи, не е релевантно. За да е коректно, трябва или да се индексира цената на Акт 14, или да се дисконтира Акт 16.... Което ще рече, че ако на Акт 16 (шпакловка и замазка) цената е 1000 е/м2 и е прието Акт 14 да е на степен на завършеност средно 75%, то тези 1000 евро трябва да се намалят с 25%+ някакъв % за риск(за целите на примера 5%). Така се получава 1000*0.7=700 евро/м2.
    Има и друг начин на изчисление, ако говорим за инвестиционна цел и евентуална доходност от имота. Тогава се изхожда от наема, който би получавал, ако го отдадеш, съобразявайки риска от отпадане на наема, разходите по поддръжка на имота (данъци, такси и т.н.), разходите за ремонт и довършителни работи, оставащата експлоатационна годност на имота и др.
    Като цяло, винаги най-коректен е пазарният модел. Години се наблюдава повишаване на цените и понижаване на лихвите по ипотеките (често под 3%), но вече са на лице достатъчно индикатори, които говорят за наближаващ спад. Ще видим... :)
     

Сподели

  1. Този сайт използва "бисквитки" (cookies). Използвайки този уебсайт, Вие се съгласявате, че можем да поставим „бисквитки” на Вашия кoмпютър / устройство.
    Dismiss Notice