Наем срещу Собствен дом

Дискусия в 'Недвижими имоти' започната от Aleksandar Dyakov, 31 Мар 2017.

  1. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    [​IMG]

    Реших да направя една съпоставка между наем и собствен дом, пречупен през призмата на математиката.
    Ето ги условията:
    Имаме спестени 50к, искам да си вземем имот в София 80кв/м, на цена от 150к, като ще финансираме с 100к при 5.5% - тук взимам само лихвата без застраховки, допълнителни разходи, такси. Както и разходи по прехвърлянето. Като периода е 25 години. Само 5.5% за 25 години и то фиксирано - да знам, коя банка ги дава тези кредити :D, но нека да работим с такъв пример.

    Това прави 614 лв месечна вноска или 184к общи разходи по кредита.
    Само ще калкулираме 1% - без данък имоти, смет и допълнителни разходи.
    Като да си представим, че купуваме имот в перфектно състояние и то спрямо нашият вкус.
    Та общи разходи за 25 години имаме 271к - общи разходи по кредит, амортизация и 50к самоучастие.

    Но има ли алтернатива? Да има и това е, ако сме под наем. Като инвестираме нашите 50к, да видим дали просто ги изгаряме тези пари напразно? Все пак като ги даваме за ипотека, накрая ще имаме имот, а ако сме под наем нищо - нали?

    Ще разгледаме 2 случая, оптимистичен и реалистичен.
    Искам да знаете, че за последните над 100 години по данни на САЩ, а горе долу такива са и средните по света, имотите растат с по 3.1%.
    http://visualizingeconomics.com/blo...nominal-housing-prices-united-states1890-2010
    http://observationsandnotes.blogspot.bg/2011/07/housing-prices-inflation-since-1900.html
    Взел съм 8% доходност, тя е консервативна защото за последните 80+ години различните индекси в САЩ имат средна годишна доходност от 9+% до 14% http://www.marketwatch.com/story/8-lessons-from-80-years-of-market-history-2014-11-19
    Така, че 8% при пасивно инвестиране е консервативна доходност, ако човек е наясно какво прави, има финансова и инвестиционна култура, то той може много над 8% да си докара.

    Като при оптимистичният случай съм взел темпа на нарастване на имот да е като за силният период в БГ преди 10 години, а именно средно от около 4%.
    Оптимистично запазваме 5.5% лихва за 25 години - ГПР-то би било поне 1/3 по-голямо, но искам да опростя примера.
    Щом фиксираме кредита, то трябва да фикисраме и оптимистично и наемът.
    Като трябва да сте наясно, че разликата между вноска и наем при оптимистичният сценарий ще се допълва годишно към инвестицията.
    Така след 25 години ще имаме в оптимистичният сценарий нетен е от покупката на имот 128к, а при наем 239к!
    Това е така защото имота расте с по 4% на година, а инвест. порт. по 8%
    Важно е да отбележа, че инфлацията я приемаме 0%, отново за да опростим примера. Тя е валидна както и за оптимистичният така и реалистичният сценарий.

    При реалистичният нещата се променят - нека да приемем, че лихвата ще от 7,5% за периода, пак не включваме допълнителни такси и разходи.
    Като вече темпа на растеж е 3.1%.
    Няма да капитализираме разликата между наем и вноска, а само ще инвестираме първоначалните 50к., отново при 8%.
    Нетният ефект при имота е 12к, а при наема е 102к

    В 2-та примера нетният ефект е на страната на това да живеем под наем и да инвестираме разликата.

    А какво ще стане след нови 10 години.
    На 25 година имотът е изплатен, като вече вноската по кредита ще се спестява - за жалост ако човек 25 години не мислил, за инвестиции, трудно би решил да инвестира разликата - затова и в примера ще калкулираме спестените пари.
    Така излиза, че при оптимистичният сценарии, ще има нетен ефект от 378к, а при реалният от 223к.
    За да калкулираме опцията под наем, ние ще я калкулираме на 850 лв, средно като след 25 година, при оптимистичният сценарии няма да инвестираме разликата вноска наем, просто тя отпада.
    Така излиза, че нетният ефект на 35 година, ако живеем под наем ще е от 516к, а реалистичният ще е от 328к.

    Разликата е отново на страната на това да живеем под наем - защо, защото просто силата на сложната лихва прави чудеса.

    Това е само математиката, като не се отчита емоционалният прочит на събитията.
    Да имаш нещо свое и можеш да се разпореждаш с него както решиш за добре, но като си под наем имаш гъвкавост и свобода на движение.
    Като казах свое, имам предвид след 25 година - защото до тогава няма никаква разлика дали си под наем или под ипотека. Само на документи си собственик, и нямаш наемодател. При просрочка на ипотека се разбира, че имаш наемодател и той се нарича твоята Търговска Банка АД и много бързо се сменя собствеността чисто документално.

    Разбира се изобщо този пример не трябва да се счита като висша инстанция, а просто като форма на сравнение между двете опции, и дали реално се горят пари, като си под наем.

    Трябва винаги да се има предвид, че дали си под наем или имаш собствено жилище ти в двата варианта задоволяваш своята потребност от подслон. Така, че ако и в 2-та случая задоволяваме една и съща потребност, не е ли е логично да видим, кой е по-добрият вариант след като вкараме алтернативната цена. Няма как да кажем, че ако си вземем ипотека сме направили правилната "инвестиция", или ако сме под наем сме взели доброто решение!

    За да сме максимално обективни в нашият избор, то трябва да знаем, че в реалността банките фиксират лихвата в първите 3-5 години, след това става плаващи. В момента лихвените нива са на исторически минимум, така че вероятността за следващите 25 години да се повишават граничи почти до 100%. Също така данъците и таксите са валидни за собст. имот, за сметка на това да сме под наем. Когато сме под наем, нашият наем ще се променя - най-често с темпа на инфлацията. А инфлацията нарочно не е в примера защото ще се усложни ненужно. За жалост в реалният живот има много повече променливи от примера в тази инфографика.

    Винаги всеки наш избор си има цена, която трябва да се вземе предвид. Да може математически да излиза в по-голяма част от случаите да си под наем, да имаш свобода и мобилност, но се изисква да имаш финансова дисциплина за да спазваш нещата и математиката да работи на твоя страна. Като имаш дом чрез ипотека, то отново трябва да се прояви тази финансова дисциплина, защото ако не се направи правилен разчет на месечният бюджет(месеци за напред), то можете да изпаднете в много сериозно финансово положение.

    Може да говоря още, но няма смисъл, просто реших да пречупя двете опции през призмата на математиката и във всички варианти, математиката беше на страната на наемът. Разбира се, мога да грешка, така че разчитам на вас различни вариации.
     

    Прикачени файлове:

    Last edited: 1 Апр 2017
    adsinf2 and Nikolay Delchev like this.
  2. S.Iliev

    S.Iliev Финансов стажант

    Регистриран:
    3 Апр 2017
    Постове:
    2
    Лайкове:
    1
    Репутация:
    3
    Здравей @MoneyMaker ,

    Аргументите с езика на математиката са много силни и трудно може да се оборят (обикновенно с други математически такива). В този случай човек, убеден с езика на математиката реши, че няма да си купува жилище и ще продължи да е под наем. Заделените 50К да приемем, че ще иска да ги инвестира, но е много далеч от финансите и не разбира нищо. Как ще ги инвестира тези пари ? Къде, при кой ? Каква е формулата в този случай ?
     
    Aleksandar Dyakov likes this.
  3. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Здравей,
    Много добър въпрос.
    Ще трябва да седне и да вложи нужното за да се научи, ако иска да гради активно активи.
    Нека да ти задам и един контра, защо човек, който не е наясно с финансите, в масовият случай, подписва ипотека за следващите 20+ години? Тезата, е че е масово е трудно да се градят активи, но пък с лекота подписваме пасиви :)
    Принципно в математиката не се отчитат усилията - но в този пример можеш да видиш и разликата между масата и онзи 1% от хората. Тя склонността да се плати цената - всичкото време, усилия, енергия и т.н.
    Знам, че става малко абстрактно като обяснение - но не струва повече от 1-2 наема за да придобиеш нужните знания, другото зависи от теб и какво си склонен да вложеш.
    Има и алтернативна на всичко това, ако наистина човек не е наясно и това са индексните фондове. Не казвам, че пак не трябва се вложат усилия, но са в пъти по-малко.
    Като пример за това е S&P 500 за последните 80+ години над 9% доходност - това е пасивно управление на пари и е идеално за хора, които нямат нужните умения все още за активно управление, но все пак има финансова грамотност.

    Каквото и да избереш, трябва да си наясно с твоят толеранс към риск и каква доходност трябва да изискаш именно за този риск -така, че без четене не става.
     
    Last edited: 3 Апр 2017
  4. Nikolay Delchev

    Nikolay Delchev Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    11 Мар 2017
    Постове:
    382
    Лайкове:
    224
    Репутация:
    61
    Здравей и добре дошъл и от мен.
    Ще си позволя да отговоря, дори и да не съм адресиран директно :)
    Ако човек е "много далеч от финансите и не разбира нищо" първото, което трябва да направи е да чете, ама много да чете (този форум е добро начало :) ). Бенджамин Франклин е казал "Инвестирането в знания изплаща най-добрата лихва" и е много прав!
    Светът е пълен с възможности за инвестиране. Затова "къде?, как?, при кой? и каква е формулата?" са доста субективни въпроси.
    След като човек попрочете и започне да разбира до известна степен финансовата и икономическа система, следващото, което трябва да направи е да си отговори на въпросите:
    "Какво искам да постигна? Да ги удвоя, утроя?"
    "Колко съм готов да загубя от тези пари? Какъв риск съм готов да поема?"
    Докато не се отговори на тези въпроси с точност, единствено и само човек трябва да чете и се спестява пари с цел да ги инвестира впоследствие! :)
     
    Vadim Vladimirov likes this.
  5. alexvinchev

    alexvinchev Финансов стажант

    Регистриран:
    13 Апр 2018
    Постове:
    17
    Лайкове:
    5
    Репутация:
    3
    Location:
    Sofia
    Хора, математически е много лесно да се обори покупка на имот, но колко от вас са живели под наем и за колко време?
    Благодаря на колегата за труда, който е положил, но този казус има и друга гледна точка, за съжаление...
    Изхождайки от моя 8г опит под наем трябва да ви кажа, че положението е плачевно.
    Първо, наемане на необзаведен апартамент е тотална химера. Ако има такива, те изчезват за секунди при брокерите.
    Второ, нещото, което се води "обзаведен" за цената, цитирана по-горе (София) е пълна дупка, ако не е дупка, цената не е такава, а по 2 или по 3. Т.нар. "полуобзаведен" не ми се коментира, защото обикновено е на цената на напълно и луксозно обзаведен.
    Трето, опитайте да смените мебел (примерно леглото, защото от наличното в "обзаведения" апартамент не може да спите, защото е производство 1965-а и скърца умопомрачително или като станете гърба ви е бастун, защото пружината, произведена 1965-а година в центъра е на 15см от пода, а в краищата на 45см). Мисията е не невъзможна, ами...
    Четвърто, в общия случай се занимавате с всички ремонти, все едно си е ваше, само че не плащате вие.
    Пето, един, два дни, седмица, след като сте предупредили, че ще напуснете апартамента и сте в командировка в чужбина ви се обажда хазаина и ви заявява, че ще води хора да огледат имота, за да го наемат след вас...
    Шесто (за щастие поне това го пропуснах) собственика решава да продаде апартамента. Обявява ви дата да се изнесете (според договора, ако имате такъв) и вие се оправяйте къде, как, с кого, какво и т.н.

    С други думи, икономическата обосновка дори да е перфектна, тя не е определяща дали да сте под наем или да закупите жилище. Аз лично бих оценил спокойствието си на 250к, което доста изкривява горната сметка...
     
    V.Andreev likes this.
  6. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    @alexvinchev
    1. Защо купуваш необзаведен апартамент?
    2. Това с дупката малко крайно ми се вижда, още по-малко, че се навъдиха колко нови сгради под наем.
    3. Ти май наистина за дупки говори мебел още малко от балканската война :D
    4. Защо не отидеш на по-добро място с по-добър хазяйн, който ще те кара си плащаш за смяна на крушка или брава.
    5. Има си договор с ясни и точни клаузи, ако си подписал такъв де.
    6. Има си предизвестие в този договор.

    Има и контра теза на тези 250к.

    1. Тръпнеш 25 години дали ще ти стигнат парите.
    2. Трябва се молиш на шефа да те оставя на работа, ако времената станат тежки.
    3. Трябва се молиш на банката да не променя условията.
    4. Всички разходи и ремонти са за твоя сметка.
    5. На всеки 10 години един основен ремонт ще има, който е 10-20% от стойнсотта на имота.
    6. Ще се вдигат сериозно данък имоти.
    7. 25+ години ще си закрепостен на едно място и ще пропуснеш редица възможности, които могат да бъдат 10 пъти по 250к.
    .....

    Няма как да се направи съвърешен модел, защото всеки вижда нещата различно :)
     
  7. V.Andreev

    V.Andreev Сметководител

    Регистриран:
    7 Апр 2017
    Постове:
    66
    Лайкове:
    28
    Репутация:
    20
    Ще цитирам само ето това изречение "но колко от вас са живели под наем и за колко време?"

    Под наем съм от 2г + и ... не е розово, имам много приятели под наем от години и ... 99% са сменили 2-3-5 квартири вече... а местенето колко е приятно да не говоря

    Лично аз, обмислям покупка на собствено жилище ( но със собствен капитал )
     
    alexvinchev likes this.
  8. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    А какво казват приятелите с ипотека?
     
  9. V.Andreev

    V.Andreev Сметководител

    Регистриран:
    7 Апр 2017
    Постове:
    66
    Лайкове:
    28
    Репутация:
    20
    Нямам близки приятели с ипотека в България
     
  10. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    Когато започват да им вдигат лихвата, става много интересно. Имам приятели, които в периода след 2008-9 им вдигнаха лихвата и за няколко години беше ад - наложи се да взимат от близки и приятели само и само, за да вържат двата края. Тук си говорим за хора с доходи над 3к и ада на земята им беше.
     
  11. moneff

    moneff Финансов Аналитик

    Регистриран:
    14 Фев 2018
    Постове:
    29
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    8
    Ако апартамента се купува в КЕШ, това по-добрата инвестиция ли е ?
     
  12. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    Не задължително, но определено разликата ако си 100% кеш е много по-малко спрямо ипотека и алтернативната наем.
     
  13. V.Andreev

    V.Andreev Сметководител

    Регистриран:
    7 Апр 2017
    Постове:
    66
    Лайкове:
    28
    Репутация:
    20
    Не се изненадвам, трябва да имаме предвид, че всичко е временно и всякакви неща могат да се случат
     
  14. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    Абе кофти си е когато си правиш сметките и след ипотека ти остават около 150 лева на месец, обаче банката ти вдигне лихва защото е шити икономиката и ти вдига вноска с нови 200 лева(разбира се, не от раз, но в период от 1-2 години).
     
  15. Ivan_Dimitrov

    Ivan_Dimitrov Финансов стажант

    Регистриран:
    30 Апр 2018
    Постове:
    22
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Съгласен съм със сметките - от известно време работя точно по такъв модел. По-рано исках да тегля ипотека, но си казах, още не е дошло времето исках да събера повече кеш като самоучастие. Смених 1-2 квартири, но в един момента попаднах на няколко финансови книги и почнах да правя сметките - накрая за мен излиза, че е по-ок да съм на наем и сега правя всичко по силите си да имам добра доходност. Още се уча, но за 1 година успях да докарам 7% - трябва ми още за да достигне до кота 10%, но и това ще дойде :D
     
  16. toni90

    toni90 Сметководител

    Регистриран:
    14 Мар 2017
    Постове:
    122
    Лайкове:
    17
    Репутация:
    24
    Location:
    София

    Oт какво ги докарваш тия 7%?
     
  17. Ivan_Dimitrov

    Ivan_Dimitrov Финансов стажант

    Регистриран:
    30 Апр 2018
    Постове:
    22
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Дивиденти и от то БФБ компании :D + имам малко земя. Обмислям да приложа п2п експеримента на практика :)
     
  18. alexvinchev

    alexvinchev Финансов стажант

    Регистриран:
    13 Апр 2018
    Постове:
    17
    Лайкове:
    5
    Репутация:
    3
    Location:
    Sofia
    Така... Съжалявам за дългия пост, който ще се получи... Ето ти моята гледна точка, защото явно не съм я изяснил в предния пост...
    1. Не купуваш, наемаш, за да имаш възможност да си го направиш удобен, без да прескачаш чужди мебели.
    2. Повярвай ми, положението е страшно, включително в новите сгради. Течащи покриви, мокри стени, изключваш тока в тоалетната, спираш тока в кухнята на комшията, включваш лампата в хола, пада предпазителя на килера... Ако не знаеш, вече има два типа строителство - за собствено жилище и за инвестиция. Това за инвестиция е майка плаче, но пък е евтино в сравнение с истинското.
    3. Понеже не бях склонен да платя 300$ 2001 година наем за панелка в Младост се наложи да наема каквото мога за 350лв (половината ми тогавашна заплата), да модифицирам въпросните мебели и да ги възстановя след това...
    4. Животното, наречено "хазаин" има две разновидности - такива, които са наследили имота и такива, които са го закупили като "инвестиция". Първите са страшно нещо, аз бях в този вариант. Те в общия случай нямат пари, нямат финансова грамотност, ползват наема за "да си помогнат" и обичайно са неотстъпчиви за подобрения за сметка на наема, неотчитайки факта, че това подобрява ТЯХНАТА собственост. Другите, "инвеститорите", правят подобрения, за да имат основание за повишаване на наема примерно. Да кажем купува пералня за 350лв, която ти съсипва дрехите и маха предната. Какво може да направиш? Отделно простичката дума "отидеш" е свързана с разправии с хамали, изсипване на едни пари напред и чакане да ти върнат пари, които вече си дал и т.н. или с други думи не е обувам си обувките и отивам на разходка в парка.
    5. Имах договор, не нотариален, но подписван пред свидетел. И какво като го има? Човека е собственик и ти си в НЕГОВАТА собственост. Той има ключ и единственото, което го спира да влиза по всяко време е приличието. Докато бях на 2500км хазаина си влезе в апартамента без да ме пита и после ми звъня по телефона да ми вдигна скандал, че съм прибрал ключа от една врата, въпреки, че казах къде е, беше в шкафче на 2.5м от въпросната врата. После, въпреки, че се бяхме разбрали, че мога да ползвам заключената стая да съхранявам и мои вещи, заради което беше оставен ключа, въпросния ключ беше прибран и трябваше да чакам аз да ми се отключи стаята, за да си взема нещата от там...
    6. Колко те топли предизвестие от 1 (един) месец, вписано в договор 7 години преди да те пратят в 5 месечна командировка в чужбина? Съмнявам се, че нещо ще ти помогне. Моя късмет беше, че цялата фиеста се случи две седмици преди да се завърна и имаше къде да се изнеса спешно, за да спрем да си късаме нервите с въпросния хазаин.

    Относно втората част...
    1. Ако не можеш да смяташ и да гледаш по-далеч от носа си, имаш генерален проблем, не само с ипотеката... Има достатъчно видове застраховки за всичко, но ако искаш да си тарикат и да минеш "тънко", трепериш 25, 30, 35 години, колкото се наложи...
    2. На шеф не съм се молил до сега. Правил съм каквото трябва да си върша правилно и почтено работата. Ако времената станат тежки в зависимост от това, какво означава "тежки", или застраховката ще ми даде 6 месеца да реша проблема или ще се преквалифицирам. Ако се разболея, това също го има някъде в клаузите.
    3. С банката си говорим доста добре след първоначалното "ако се държите идиотски, ще ви съдя"... В последните години предоговаряме ипотеката всяка година и всяка година е с по-изгодни за мен условия. Ако на някой не му се "разправя" си е изцяло за негова сметка...
    4. Да, но и решенията са твои, нали така. Който плаща, той поръчва музиката!
    5. По съвпадение тази е 10-тата ми година. От закупуването до момента не съм дал повече от 20% от стойността на имота за ремонти, включвайки първоначалният ремонт, вземайки предвид факта, че съборих целия апартамент до плоча и тухла и го направих отново.
    6. Доходите ми в момента са два пъти над тези, в момента в който взех ипотеката. Едва ли данъка ще се вдигне два пъти, а и да се вдигне два пъти, това ще компенсира отстъпката от 50% на данъка за основно жилище.
    7. Това с възможностите ме вкара в болница преди 18 години и предпочитам да ги пропусна, отколкото да вляза в гроба по спешност.
     
    chesten5139 and VladimirYosifov like this.
  19. alexvinchev

    alexvinchev Финансов стажант

    Регистриран:
    13 Апр 2018
    Постове:
    17
    Лайкове:
    5
    Репутация:
    3
    Location:
    Sofia
    Лихвата започнаха да ми я вдигат от втората вноска, защото покупката беше Септември 2007-а. От 6% стигна 8.41%, сега я свалихме на 3.35%. Понеже спазих едно мое си правило, вноската по задължението ми да не е повече от 30% от дохода ми не съм имал проблем с плащането. Също така, оцених правилно риска CHF и не сглупих като много хора да се подлъжа по по-ниската лихва...
     
  20. Nikolay Delchev

    Nikolay Delchev Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    11 Мар 2017
    Постове:
    382
    Лайкове:
    224
    Репутация:
    61
    Taка е, много хора изядоха дървото с тези CHF кредити. Иначе, това е добро правило 30%, а защо не и до 20% от месечния доход. Както знаем по банките гледат ако кредитната задлъжнялост е до 40%, но това съвсем не значи, че трябва да се следва тази цифра.
     
    VladimirYosifov and alexvinchev like this.

Сподели

  1. Този сайт използва "бисквитки" (cookies). Използвайки този уебсайт, Вие се съгласявате, че можем да поставим „бисквитки” на Вашия кoмпютър / устройство.
    Dismiss Notice