Наем срещу Собствен дом

Дискусия в 'Недвижими имоти' започната от Aleksandar Dyakov, 31 Мар 2017.

  1. IvanJ

    IvanJ Финансов стажант

    Регистриран:
    4 Май 2018
    Постове:
    6
    Лайкове:
    0
    Репутация:
    1
    Това е изключително силно правило - само не разбрах 30% от дохода ти е когато е била лихвата от 6% или от 8,41% - това лихва или ГПР е?
     
  2. nistust

    nistust Финансов стажант

    Регистриран:
    8 Дек 2017
    Постове:
    13
    Лайкове:
    4
    Репутация:
    3
    Все пропускаме Важния въпрос - "Кога искам да го постигна". Мисля, че тук е заровено кучето. Искаме сега и веднага. Затова ще подпишем 20-годишната ипотека, която ми се вижда по-добра във времеви аспект, в сравнение с трупане на актив 13 години, който ще ми позволи да си закупя същото жилище, без да съм се разделил с потребление, от което съм се отказал доброволно, защото съм плащал интереса на банката (лихва =(en. interest)) .
     
  3. nistust

    nistust Финансов стажант

    Регистриран:
    8 Дек 2017
    Постове:
    13
    Лайкове:
    4
    Репутация:
    3
    Всеки банков кредитен консултант, а и в сайтовете на банките непрекъснато рекламират съотношението Дълг / Доход да е 60%. Дори има банка, която го рекламира като конкурентно предимство на пазара и предлага 70% това съотношение. Да се съгласиш на такова нещо за 20, 25, 30 години напред е все едно да се простреляш в крака. (Извинявам се, ако някой се види в тази ситуация). Alexvinchev е прав. Това съотношение не трябва да бъде повече от 30%. И още нещо. Месечната вноска по кредита е вече част от текущите разходи на индивида или домакинството, и според семейният му статус, трябва да поддържа авариен фонд от 3 до 6 месечни разхода, които да покриват временни случайни събития. И последно - да изтеглиш ипотечен кредит 20 годишен и да не си направиш рискова застраховка живот - е арогантно отношение и пълна безотговорност към околните близки хора.
     
    alexvinchev likes this.
  4. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    Много си прав :)
    А иначе застраховката я има, но е до първите 5 години от кредита, след това на банките им е все тази - ако наистина човек не се застрахова и има дълга ипотека обрича близките си.
     
    alexvinchev likes this.
  5. nistust

    nistust Финансов стажант

    Регистриран:
    8 Дек 2017
    Постове:
    13
    Лайкове:
    4
    Репутация:
    3
    Това е обобщение и не сте съвсем прав. Веднага се сещам коя е банката, но да не става "реклама". Много банки предлагат застраховки до края на срока, а има и такива предлагащи застраховки върху остатъка от главницата на кредита. Много добър момент е за избор на застраховка да се избере груповата рискова застраховка, защото е най-евтина. (Банката и Застрахователната компания се договарят и понеже банката захранва портфейла на застрахователя с много клиенти, това намалява цената при еднакво покритие на риска). Тогава обаче застраховката е дървена, без особени възможности кредитополучателя да я персонифицира. Ама хайде стига, че темата тук е съвсем друга - Наем срещу Собствен дом.
     
    alexvinchev likes this.
  6. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    За груповата рискова си изключително прав - за жалост банките ти предлагат индивидуални и то при доста по-кофти премии, спрямо, това, което би намерил сам.
     
  7. Ivan_Dimitrov

    Ivan_Dimitrov Финансов стажант

    Регистриран:
    30 Апр 2018
    Постове:
    22
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    За коя банка става дума - ако има добра оферта сподели, ако ли не на ЛС :)
     
  8. alexvinchev

    alexvinchev Финансов стажант

    Регистриран:
    13 Апр 2018
    Постове:
    17
    Лайкове:
    5
    Репутация:
    3
    Location:
    Sofia
    Тогава прогнозата ми беше, че е реалистично лихвата да се вдигне с 2%, така че го заложих при 8% лихва. Това си беше лихвата, но ГПР не включваше кой знае колко още разходи - 0.1% върху главницата годишна такса за "поддръжка" или "обслужване" и годишна застраховка на имота в размер на 200лв. На фона на кредит от 74500€ за 21 години (тогава) това са 2.8% за целия период от застраховка и около 2% от таксата. Тогава си бях сам, нямах дете и реших, че не се нуждая от защита на заема. След предоговарянето вече нямам годишна такса, остана застраховката, но реших да включа застраховка живот към схемата, защото вече имам дете и ще е хубаво да получи нещо от мен ако нещата се развият неправилно, като не го товаря и с дългове.

    Това е интересен въпрос... Парите за наем са безвъзвратно загубени, така че ако "си трайкаме" под наем, за да съберем капитал, реално плащаме "лихвата" на ипотеката, но не на банката, а на хазаина... Баланса между наем и ипотека е доста крив и нещата са много в полза на наема, ако наема е доста нисък, в противен случай отиваме на варианта 700лв за наем или 700лв по вноска за ипотеката... Тогава кое е за предпочитане - да хвърлим парите в канала или някъде в бъдещето да имаме нещо насреща за тях?

    е на заплата и комисиони на банката... Те мисля, че вземат пари при отпускане на кредит, но не им вземат пари, ако влезеш в просрочие... Вероятно в лихвата при 70% дълг/доход е калкулиран съответния риск, няма как да не е...

    При сравнение лична срещу групова не съм сигурен коя ще бъде изплатена по-бързо... При личната ти даваш едни пари, но не е задължително да е месечно, при груповата вземат едни пари месечно, всеки месец и реално ако имат достатъчно клиенти могат с месечните постъпления да "отиграят" плащането... Според банкерката ми, вероятността да забавят плащане по групова застраховка е много по-малка от личната, най-малкото, защото банката се организира много по-бързо с документите, за да не губи пари.
     
  9. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    Груповата е по-добрия избор от индивидуалната, но много трудно да те вкарат в групова застраховка когато ходиш да теглиш ипотека.
     
  10. kristiyan

    kristiyan Финансов стажант

    Регистриран:
    12 Апр 2018
    Постове:
    16
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Какво означава нетен ефект?
     
  11. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    В случая разликата между всички приходи и разходи за периода.
     
  12. VladimirYosifov

    VladimirYosifov Финансов стажант

    Регистриран:
    25 Май 2018
    Постове:
    1
    Лайкове:
    0
    Репутация:
    1
    Location:
    Europe/Sofia

    Здравейте, Николай, всяка година се увеличават хората като теб, но все още има наивни хора, които вярват, че покупката Решава техни проблеми.
    Покупката на жилище не решава проблеми, а е инвестиция. Добра или лоша инвестиция.
    Ако един човек не разбира разликата между решаване на проблем и инвестиция нещата може да станат грозни.
    Когато двойка без брак "реши" единия/едната да вземе кредита и да го изплаща. Ако се разделят след три години какво прави плащащия ипотечен кредит ?

    Покупката на жилище вместо наемане на жилище е много добър ход, но за хора които се познават. Хората които се познават разбират колко важно решение ще вземат и не се съмняват, че то е правилно. Тъжно е когато хора съжаляват, че са направили важен избор и се чудят как да избягат от ситуацията в която сами са се пъхнали.

    Поздрави,
     
  13. Opi

    Opi Одитор

    Регистриран:
    17 Апр 2017
    Постове:
    199
    Лайкове:
    31
    Репутация:
    30
    @VladimirYosifov - твоят пример е малко краен, но показва един риск - все пак около 30-40% от браковете се разпадат, така че, ипотеката и тя ще трябва да се разпадне - проблемът е, че е на нечие име и условията трябва се договорят по бракоразводното дело - единия иска го продава, другия да живее в него, но да не плаща ...
     
    alexvinchev likes this.
  14. Dollar_dollar_bills

    Dollar_dollar_bills Сметководител

    Регистриран:
    16 Мар 2017
    Постове:
    60
    Лайкове:
    11
    Репутация:
    14
    Единствеото хубаво нещо да притежаваш свой дом(СВОЙ, не ипотека) е, че имаш сигурност каквото и да стане той е твой и винаги има къде да се прибереш - това е сигурност, която има висока цена за много хора!
     
    Kalina, alexvinchev and Andrey Taskov like this.
  15. Santa

    Santa Одитор

    Регистриран:
    5 Май 2017
    Постове:
    81
    Лайкове:
    55
    Репутация:
    27
    Вчера написах един пост в темата, че теоретично входните данни имат огромно влияние върху крайния резултат, но реших да го изтрия и да го заменя с нагледен пример. По-долу се вижда по какъв начин дори само един-единствен фактор (наем) влияе на резултата.

    Ето какво се приема за даденост. Голяма част от тези данни са взети от вашия пример.

    Цена на имота: 150,000.00
    Първоначална вноска: 50,000.00
    ГПР: 5.50%
    Срок: 30 години
    Годишни разходи по имот: 1.00%
    Месечна вноска по ипотека: 567.79
    Инфлация: 3.00%
    Нетна доходност от инвестиции: 8.00%

    Да, при наем от 550 лева (4.4% брутна наемна доходност) инвестицията се представя по-добре от покупката. В този случай имаме цена на имота след 30 години от 364 хиляди срещу портфейл от 473 хиляди.

    upload_2018-8-20_13-7-59.png

    Но при един по-реалистичен наем според мен от 700 лева (5.6% брутна наемна доходност), резултатът е съвсем различен - цена на имота от 364 хиляди срещу портфейл от 190 хиляди. Тук трябва да се отбележи, че трябва да включим и разходите по придобиване в началото и ликвидиране на имота в края, но дори и с тях разликата е значителна и е в полза на имота.

    upload_2018-8-20_13-11-54.png


    Ако брутната наемна доходност е по-висока от 5.6%, което е напълно възможно, ситуацията изглежда още по-добре за покупката на имот. Първоначалната вноска също играе голяма роля, колкото по-ниска е тя, толкова по-добре за сценария с покупка на имот. Разбира се, при обратно движение на тези фактори, това ще е в ущърб на покупката. Или пък при увеличаване на ГПР, по-високи разходи по имота, по-ниска инфлация или по-висока доходност от инвестиции.

    П.П. Между другото при оценка на мой имот преди 2 години лицензиран оценител прие норма на капитализация от 5.61%, макар че трябва да се отбележи, че имотът е в различен сегмент от имота в примера. С две думи оценителят очакваше нетната наемна доходност да е около това число и от това, което виждам като пазарна реалност, отдавайки този имот под наем, очакването му е право в десетката.
     
    Last edited: 20 Авг 2018
  16. TomHagen

    TomHagen Финансов стажант

    Регистриран:
    4 Май 2017
    Постове:
    17
    Лайкове:
    10
    Репутация:
    3
    Математиката няма как да бъде оборена, тъй като е точна наука. Реално обаче животът не се ръководи само от нея. 25-30 години представляват изключително дълъг период, през който е възможно да се случат много събития. Без да съм песимист мисля,че при подписване на едно такова финансово робство е редно да се разгледат и най-лошите сценарии. Да разбира се има застраховки, но дали те покриват 100% рисковете...аз лично се съмнявам. Друг аспект е правния- в България по ред причини упорито отказват да приемат закон, промяна в ГПК или какъвто правен регламент е необходим за фалит на физическо лице. И практиката го е доказала многократно- хора, които не могат да погасяват вноските не само им вземат жилището, губят платеното до момента (главници, лихви и т.н.),н0 и продължават от банката да ги гонят до дупка за пари. Естествено оценителят на банката оценява такъв имот много под пазарната стойност и от фалиралия се търси разликата, разбира се с всички включени разходи.
    До колегите, които са привърженици на покупката на жилище на кредит- имате силни аргументи, с които напълно съм съгласен. Но все пак погледнете финансовата пирамида в раздел "Лични финанси" и по- специално стъпалото "Освобождаване от дългове" ;)
     
    JOJOBG likes this.
  17. GeriDineva

    GeriDineva Финансов стажант

    Регистриран:
    11 Авг 2018
    Постове:
    7
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Все ми се струва, че отговорът на въпроса "Наем или Покупка?" е свързан с крайните цели на всеки човек. Дори и на финансовите му такива. Много пъти съм чела и съм смятала кое би било по-изгодно и след това си задавам един много основен въпрос "В коя ситуация ще се чувствам по-добре?" В кайна сметка, нали гоним финансовата независимост, за да се чувстваме добре? Ако е само, за да кажеш "Имам 500 000 лв. в сметката си/ в активи." ми се струва много безмислено. И за какво ги имаш? Няма да слязат с теб два метра под земята.
    И колкото и финансово неизгодно да излиза уж (според масовите сметки), собствеността ми се вижда като по-логичен избор за мен. Не искам да се занимавам с хазяи и не искам да съм на тръни дали няма да трябва да се изнеса скорострелно, особено ако един ден имам деца. Част от усилията ми са насочени именно към подсигуряване на по-спокойно ежедневие. Не виждам как това ще стане, ако живея в чужд имот.
    Но, ако на някого основната му цел е да поживее в поне 5 страни през живота си - пълен абсурд е да купува!
     
    Вальо likes this.
  18. Santa

    Santa Одитор

    Регистриран:
    5 Май 2017
    Постове:
    81
    Лайкове:
    55
    Репутация:
    27
    Съгласен съм, че кредитирането носи своите рискове, но ако трябва да сме напълно обективни, има подобни аргументи и при алтернативния сценарий, където инвестираме в акции. За тези 30 години ще видим няколко спада от по 40-50%, както и няколко десетки спада от по 10-20%. Не е лесно човек да не затвори позициите си при спадовете и да реализира загубата, особено ако в този момент изпитва и финансови затруднения.

    Също така за по-недисциплинираните финансово хора задължителният характер на вноските по кредита е нещо положително, защото не могат да инвестират доброволно определена сума, както се изисква да правят в случая с инвестициите, а трябва някой да ги задължава да правят плащания. В добри и лоши времена имат допълнителна мотивация да намерят начин да правят плащанията по кредита.

    Друг аргумент е, че най-лошият вариант силно зависи от конкретния човек. Ако имам сравнително ликвидни и нискорискови активи на стойност 5 пъти по-висока от тази на кредитите ми, трудно мога да си представя вариант, в който би се стигнало до продажба на имота. Обратно - ако имам само този ипотекиран апартамент и примерно 5 хиляди на депозит в банката, съм силно зависим от доходите си и ако остана без тях за повече от няколко месеца, може да ми вгорчат живота много бързо.

    Отделно казусът "наем срещу собствен имот" е много субективен от нефинансова гледна точка.
     
  19. Aleksandar Dyakov

    Aleksandar Dyakov Owner ФорумФинанси

    Регистриран:
    12 Мар 2017
    Постове:
    355
    Лайкове:
    130
    Репутация:
    61
    Защо да е безсмислено, нали това е идеята - парите ти да правят пари и да се капитализират :)
    Няма как да се постигне финансова независимост без наличието на активи :)
     
  20. GeriDineva

    GeriDineva Финансов стажант

    Регистриран:
    11 Авг 2018
    Постове:
    7
    Лайкове:
    3
    Репутация:
    3
    Съгласна съм, че няма как да се постигне финансова независимост без активи. Ако ще и от лотарията да спечелиш. Но не е ли идеята да имаш пари, за да подобряваш живота си с тях? Не просто да имаш пари, за да казваш, че имаш пари. Надявам се да съм се изразила разбираемо.
    Може би аз просто разглеждам парите като средство, а не като самоцел. В контекста на темата - парите са средство да си осигуря спокойствие, вместо алтернативата да се разправям със собственици, дето щом имат нотариалния акт, решават, че могат да си правят каквото искат, независимо от договора за наем.
     

Сподели

  1. Този сайт използва "бисквитки" (cookies). Използвайки този уебсайт, Вие се съгласявате, че можем да поставим „бисквитки” на Вашия кoмпютър / устройство.
    Dismiss Notice